北京扩大共有产权养老社区试点
2018-07-12 蒋若静 北京青年报
日前，本市正式确定共有产权养老社区试点项目的下一步扩围计划，即在通州区半壁店区域建设全市第二家共有产权养老社区，预计今年开工建设，2020年有望实现入住。备受消费者关注的新试点产权分配方式基本确定，即复制现有试点的模式，由企业和购房者分别占有5%和95%，购房者将拿到50年的共有产权不动产证，每间养老居室仍需有60岁以上老人居住，每个月将缴纳一定数额的服务费。新试点项目还将建设配套的社区卫生服务中
日前，本市正式确定共有产权养老社区试点项目的下一步扩围计划，即在通州区半壁店区域建设全市第二家共有产权养老社区，预计今年开工建设，2020年有望实现入住。备受消费者关注的新试点产权分配方式基本确定，即复制现有试点的模式，由企业和购房者分别占有5%和95%，购房者将拿到50年的共有产权不动产证，每间养老居室仍需有60岁以上老人居住，每个月将缴纳一定数额的服务费。新试点项目还将建设配套的社区卫生服务中心和幼儿园，房价与周边商品房价格基本平齐。
2016年，市民政局、市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》(以下简称《方案》)，明确本市首个也是当时惟一的共有产权养老社区试点为位于朝阳区双桥的恭和家园项目。该模式以“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”为主要内容，其中，养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有，多项措施限定60岁以上老年人居住；由企业对配套医疗、护理、餐饮等公共服务设施持有经营。
去年年底，本市首个共有产权养老社区在朝阳双桥恭和家园已经开放。近日，共有产权养老社区将扩大试点。乐成老年事业投资有限公司（以下简称“乐成养老”）项目负责人向北京青年报记者透露，继朝阳双桥项目后，本市正式确定了下一步扩围计划，即在通州区半壁店区域建设全市第二家共有产权养老社区，预计今年开工建设，2020年可实现入住。
“目前，半壁店试点规划占地8万平方米，其中2万平方米的独立养老机构及6万平方米的共有产权养老社区，分别可以向社会提供300多张养老机构床位和800至900套养老居室。”乐成养老项目负责人表示，新试点还将建设7000余平方米的社区卫生服务中心作为养老配套的医疗机构，打造医养结合模式，为周边老人提供必要的医疗服务。此外，还将建设一个4000多平方米的幼儿园。
乐成养老项目负责人表示，当下，仅靠国家财政来负担养老并不现实，应该引导社会资本引入养老产业。可长久以来一直未能探索出一个合理的盈利模式，因而在重资产、高投入、回报周期长的现状下，社会资本常常裹足不前。即便像“乐成养老”这样最早从事专业养老服务的民营企业，也曾为此发过愁。以乐成养老旗下的高端养老机构“北京双井恭和苑”为例，作为北京首家“医养结合”试点单位，该项目总投资3亿多元，按照目前的价格（每人每月每床7000至25000元不等），也要50年才能收回成本。“这样的项目，谁会来做第二个呢？与其把希望寄托在民营资本的‘情怀’上，不如探索像共有产权养老住房这样政府、企业、消费者三方共赢的新模式。”该负责人说。
释疑
释疑一：共有产权社区房价为多少？
对于新试点的房价，乐成养老项目负责人表示，应该会比双桥项目稍高一些，不过基本等同于半壁店周边一般商品房价格。据了解，目前试点所在区域周边新建商品房售价普遍在6万元/平方米左右。“最终决定半壁店项目的售价主要包括建设成本、周边市场价格以及对于共有产权模式的接受度等。”
此外，半壁店试点的户型规模及每户总价也会拉开一定的差距，两居室、一居室和单间户型各占1/3。该负责人还表示，通过对双桥试点项目的研究发现，购买共有产权养老社区的老人普遍倾向于选择两居室的户型，因此半壁店的两居室项目占比相较于双桥项目会有所提高。此外，每套房的服务费价格是否维持在3000元/月的水平还需要进一步论证再确定。
释疑二：谁有资格购买入住？
据了解，共有产权养老社区对于入住人资格有严格限制，试点项目入住人资格为60周岁（含）以上的老年人。入住者必须接受评估审核，保证每个居室内必须有一位60周岁及以上老年人居住，并在民政部门登记备案。
乐成养老项目负责人表示，为防止投资投机者“钻空子”购买共有产权居室，企业方将在入住协议中要求居室内不能在无符合条件老人入住的情况下入住其他人员，而且无人入住的居室也需要按时缴纳服务费用。除每一任产权拥有者入住前都要签订房屋使用协议外，该项目还确保企业虽拥有5%的产权，但是与95%的产权持有者享有同样话语权，确保企业可以及时对后续房屋的转让租借有干预的权利。
释疑三：为何要在养老社区建幼儿园？
乐成养老项目负责人介绍，这是一老一小代际融合养老模式，这种模式在美国已经发展得比较成熟，乐成养老也是全市首家实践这一模式的企业，目前在双井恭和苑已经有了成功的探索。在双井恭和苑，就有一条50余米的长廊，连通了一家幼儿园和养老院，每周孩子们可以穿过长廊，给老人表演节目，老人也可以来到幼儿园，利用自己的人生阅历、知识给孩子们讲课。比如在清明节、重阳节等传统节日，老人会给孩子们上传统文化课，孩子们也可以给老人做各种敬老爱老活动。
“把老人和孩子放在一个社区，一方面，可以从小培养孩子们关心他人的社会责任感，另一方面也可以充分体现老人的社会价值，有孩子们在身边，也能起到激发老人活力的作用，对于老人的身心健康都有好处。这种一老一小代际融合的模式，也体现了双赢的效果。”该负责人说。
释疑四：老人若过世房产能否出售？
乐成养老项目相关负责人介绍，共有产权养老居室可以转借，如果购买者家中老人去世，房产可以出售、出租，出售按照市场价格，相关获利将全部为购买者所得。当然，购买者、入住者也必须通过严格的审核。乐成养老项目负责人介绍，如果家中老人过世，居室持有人又没有养老需求，企业也可以帮持有人按市场价进行出租，相关收益也全部由购买者所得。
市规划国土委副主任谢俊奇表示，双桥试点项目的用地性质是养老而非房地产，享有经营性养老用地政策，不适用于房地产的土地利用政策。可以确定的是，购房者拥有养老居室50年产权包括的是95%份额内的房屋所有权和土地使用权，不动产证办完后可以进行抵押。市规土委将对试点项目进行3个方面的监管，严禁以养老机构的名义搞房地产开发，严禁以养老为名开展与养老无关的活动，严禁改变土地使用性质。
故事
就跟住自己家里一样
今年84岁高龄的古淑霞是去年年底第一位搬进朝阳双桥共有产权养老社区的老人。老人有两个儿子和一个女儿，分别住在朝阳、丰台和通州。古淑霞在1985年从北京毛巾厂退休后，就开始帮忙照顾儿孙以及卧病在床的爱人，在三个区之间来回跑，一辈子都在为家人忙碌。
去年，古淑霞的儿女们得知了朝阳双桥项目即将开业，抱着试试看的心态，为老人买下了一套房。“我当时就带了两件衣裳一条被子，想暂时住个十天半个月感受一下，结果发现，这一住就不想走了。”古淑霞带北青报记者参观了她的房间，屋子里收拾得整整齐齐，每天都有工作人员上门打扫。一间客厅加开放式厨房，一个卧室，还有一个宽敞的厕所，70余平方米的房间，老人一个人住足够了。冰箱里是孩子们为老人买的各种食材，鸡蛋、牛奶、蔬菜、肉食、面粉等等塞得满满当当。“有时候就自己动手做点早饭，午饭晚饭都在食堂吃，食堂菜色也很不错，荤素搭配，一天六个菜，刷卡就行。”
屋子里最显眼的是老人的手工艺作品——各式各样的丝网花，一盆盆、一簇簇，摆满了窗台、茶几和饭桌。这是古淑霞参加的手工艺小组的成果。“来了这里活动非常丰富，有唱歌的、打牌的、做操的、书法的、做绿植的、做十字绣的，而我最喜欢的就是手工艺，孩子们给我从网上淘到了这些原材料，我就照着老师教的步骤，自己做丝网花。做了好几十盆了，有的放在我们院大厅里展出，有的送了人。”看着自己的作品，古淑霞得意地笑着。
“一到早上9点就开始做操，下午没事了就找老朋友打牌，吃饱了饭就一起遛遛弯，每天都有不同的兴趣小组可以参加，不怕孤单。孩子们每周末都来看我，在这里，就跟自己家一样。”古淑霞说。
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